ボロ物件リフォーム費用はどのぐらいが目安？金額を抑える方法は？

この記事では「ボロ物件リフォーム費用はどのぐらいが目安？金額を抑える方法は？」ということでお伝えします！

築40年を超えるボロ物件を手がける場合、リフォームは必須と言っても過言ではないですね。

でも、初めての物件だとリフォーム費用が分からなくて、物件を購入するにも不安、、、という方も少なくないでしょう。

ということで本記事では、

• ボロ物件のリフォーム費用はどのぐらいが目安？
• リフォーム費用を抑える方法ってある？
• 実際のボロ物件のリフォーム費用とビフォーアフター

をお伝えします！

ボロ物件のリフォーム費用はどのぐらいが目安？

ボロ物件（築古戸建て）の投資事業をやっていると、間違いなく悩むのが「リフォームをどこまでやるのか」と「そのリフォームはどれぐらいの金額でできるのか」ということですよね。

そして5年ほどボロ物件（築古戸建て）の投資事業をやっている私が確信していることがあります。

それは、「ボロ物件（築古戸建て）投資のセンターピンは間違いなくリフォームである」ということ。

つまり、リフォーム内容とリフォーム費用を自分で精度高く計算することができれば、まず間違いなくボロ物件（築古戸建て）の投資事業は失敗することがないと確信しています。

ま、それが難しいんですけどね。。

リフォーム費用が分かれば指値をせずとも買えるかもしれない

ボロ物件（築古戸建て）の投資事業で一般的に大切だと思われているのが、いかに指値を通して安く買うか、ということかなと。

確かに物件を安く仕入れることはめちゃめちゃ大事です。

それについて異を唱えるつもりもないです。

でも、価格交渉が苦手な私としては、「指値をせずに売り出し価格のまま買えたらどれだけ楽だろうか…」と思ったことは100回ぐらいあります。

リフォーム費用がわからないと「不安だから出来るだけ安く買おう」と思うのもわかりますし、それが一般的かなと。

でも仮に、不動産を内見する際に「今回の物件ならリフォーム費用が30万円で大丈夫そうだね」という感じで精度良く見積もることができれば、大幅な指値をしなくても良さそうじゃないですか？？

大幅な指値をしないということは、購入できる物件の数も格段に増えるということですからね。

リフォーム費用の目安は？

とはいっても、最初のうちはリフォーム費用について精度良く算出できるはずもありません。

なので、リフォーム費用の目安はどのぐらいになりそうか、という考え方だけお伝えしておきますね。

リフォーム費用の目安を考える上で重要なのは、想定家賃から逆算すること。

「ヤンチャ大家が教える「最強ボロ戸建て」投資術」という本を読むと、戸建ての家賃が3万円を切ることはほとんどない、ということが書かれています。

↓この本、結構オススメです。

じゃあ、仮に利回り20%を狙いたいと考えた場合、家賃3万円であれば総費用は180万円以内に抑える必要がある、ということ。

仮に家賃が5万円とすると、利回り20%を目指すとすれば、総費用は300万円。

総費用とは、「不動産取得＋リフォーム費用＋その他の諸経費」を合わせた金額です。

この金額を見ても明らかなように、リフォーム費用が200万なのか30万円なのかによって、不動産取得の金額が大きく左右されることがわかりますよね。

なので、一つの目安としては、リフォーム費用はMaxでも150万円程度に抑えたい、ということが言えそうです。

リフォーム費用を抑える方法

最初のうちは精度良いリフォームの見積もりなんて不可能なので、リフォーム費用をできるだけ抑える方法はないか？といえば、一つだけあります。

もう、これにつきます。

だって最初はわかりようがないんだから、相見積もりを取らなければ、安いか高いか判断できないですよね。

なので、必ず相見積もりを取るようにしましょう。

少なくとも3社〜5社には見積もりを取ることをお勧めします。

リフォーム費用は業者によって本当に違う

リフォーム業者によって本当に費用は違うんですよ。。

同じ物件を見て、同じリフォーム内容なのに

• 業者A：300万円を超える見積もり
• 業者B：150万円程度の見積もり

なんてことは普通にあります。

業者Aだけに見積もりを取ってお願いすると大変なことになってしまいますよね。。

自分でまずはやってみてリフォームの費用を確認することもあり

ボロ物件（築古戸建て）投資を「事業」として考えるのであれば、自分の時間をお金で解決する（外注する）という考えも重要です。

ですが、最初のうちは自分でまずはやってみて価格を確認することも大事ですよね。

価格を把握することができれば、見積書を見た時にも指摘することができますし。

最初の1軒目に相当な時間がかかっても、その経験が後でめちゃめちゃ活きると思います。

ちなみに私も、住んでいるところの近郊で物件を取得できたら、自分でリフォームしてみるつもりです！

実際のボロ物件のリフォーム費用とビフォーアフター

もしあなたがまだ一軒も買ったことがないという状況であれば、どれぐらいの費用でどんなビフォーアフターになるのか、イメージもできませんよね。。

なので、私が過去に手がけた物件のリフォーム費用とビフォーアフターの写真を載せてみますね。

実際にかかったリフォーム費用は1,586,640円です。

これでどうなったのか、ビフォーアフターの写真をいくつか紹介します。

「もう、こんなん住めるはずない…」ぐらいのレベルから「あ、これは快適にすめそう！」にレベルアップしたかなと思います。

リフォームについて本当に知らない時に発注したので、今なら「ここをもうちょっとこうして」とか指示できたり、「これはいらないでしょ」とか言えるのですが、初めてリフォームを発注した割にはまぁまぁかなと。

ちなみに、DIYは一度もやってないです。

家賃は3.5万円で利回り18%が達成できます。

DIYすればリフォーム費用は抑えられるか？

「DIYすればリフォーム費用は抑えられるか？」という問いに対しては、一応Yesです。

ですが注意点としては「あなたの時間はタダじゃないよ」ということ。

なので、費用対効果次第ではあります。

前述の通り、初めて購入した戸建てで「このぐらいの時間と費用がかかるんだ」という感触を得るためにDIYをやるのはGood。

でも、全ての物件をDIYでやるのはお勧めしません。

不動産投資「事業」としてやるなら、ある程度外注した方がいいかなと思います。

まとめ

いかがでしたか？

この記事では「ボロ物件リフォーム費用はどのぐらいが目安？金額を抑える方法は？」ということでお伝えしました。

「ボロ物件（築古戸建て）投資のセンターピンは間違いなくリフォーム」なので、ぜひリフォームに関する知識は勉強するのがお勧めです。

• ボロ物件のリフォーム費用はどのぐらいが目安？
• リフォーム費用を抑える方法ってある？
• 実際のボロ物件のリフォーム費用とビフォーアフター

が伝わったのなら幸いです！