本記事では「指値で不動産はどれぐらい安くなる？失敗しない指値の入れ方のコツは？」と言うことでお伝えいたします。
不動産投資事業をするなら、絶対に欠かせないのが指値です。
というのも、利回りの良い物件が市場に出ることは稀で、利回りの良い不動産を自分で作る必要があるから。
そのためこの記事では
- 指値で不動産は半額ぐらいまでになるのか？
- 指値の入れ方のコツは？
- 仲介業者は指値を嫌がるのか？
ということをお伝えしていきます！
指値で不動産はどれぐらいになる？半額などいくらまで許容されるのか？
結論から申し上げると、私自身は半額以下で指値したこともあるし、だいたい半額で購入できたこともあります。
具体的には、埼玉県所沢市で450万円で売り出されていた物件。
最初は200万円なら購入したいと仲介業者に伝え、結果的に230万円で購入できた物件です。
450万円を200万円で買いたいと言ったわけですから、半額以下で指値したことになりますし、230万円で買えたということは、ほぼ半額。
どんな不動産なら指値が許容される？
どんな不動産なら指値が許容されるかと言えば、一言で言うと「人気のない物件」です。
当たり前ですが。
不動産に限らず、人気が商品は売れ残ったら最後はセール品として叩き売りになりますよね。
230万円で購入できた物件は、2年間売れていなかった本当に人気のない物件。
どんな理由で人気がなかったかと言うと、傾きがきつい物件だったんです。
内見していても、常に坂道を登っているような感覚になる家でした。。
そりゃ人気ないよな、と。
2年間も、内見しても誰も買いたいと言う人がほとんど出てこなかった物件です。
ということもあり、仲介業者の方が売主さんに交渉してくれて、結果的に半額程度で買うことができたんです。
不動産で失敗しない指値の入れ方のコツはある？
まず大前提として、「指値が100%通す方法はない」ということを認識していただければ。
売り出し価格は「この金額ならいつでも売っていい」という金額なので、それよりも安ければ当然ながら売主にも断る権利があるからです。
でも不動産投資をする上で、利回りの良い物件はそうそう市場に出てくることはないですから、指値をすることで「利回りの良い物件を自分で作る」ということが大事です。
じゃあどんな指値の入れ方にコツはあるかと言われれば、4つほどあります。
- 指値の根拠を明確に伝える
- 元付けの仲介業者に頼む
- 「売主に言いにくかったら指値しなくても良い」と伝える
- すぐに買いたいわけではない、と伝える
指値のコツ1：指値の根拠を明確に伝える
なぜ現在の価格で買えないのかという根拠を明確に伝えることは大事です。
例えば、「リフォームでこれぐらいかかるので、この価格でお願いしたい」と伝えるなど。
なぜかといえば、仲介業者は売主に交渉するときに「根拠」があると伝えやすいからです。
指値をするということは、売主という「人」を説得することですから、根拠があれば説得しやすいですよね。
なので、現在の価格で買えない理由を明確にしておきましょう。
指値のコツ2：元付けの仲介業者に頼む
ちょっと専門的な知識になりますが、仲介業者は「元付け」と「客付け」の業者に分かれます。
- 元付け：売主に「売ってください」と依頼されている業者
- 客付け：「買いたいです」というお客さんを見つける業者
指値は売主との交渉ですから、元付けじゃないと売主さんと直接交渉できないことが多いです。
なので、指値の成功率を高めるためにも、元付けの業者に仲介を依頼しましょう。
「じゃあ元付けの見分け方は？」ということが疑問になると思いますが、不動産サイトの「取引態様」に「専任媒介」とあれば確実に元付け業者になります。
指値のコツ3：「売主に言いにくかったら指値しなくても良い」と伝える
不動産は人と人との関係で成り立つ事業です。
非常識な金額の指値をすることで、売主と仲介業者の関係性が悪くなる可能性もありますよね。
その場合には「無理して指値しなくても良い」ということを、私は伝えています。
あくまで「売り出し価格で買えないのは申し訳ないのですが、買えるとしたらこの価格なんです」というように、申し訳ないけど指値します、と伝えることが重要です。
経験値が貯まると気づくと思いますが、仲介業者と良い関係を気づくことは長期的に有利に働きます。
「築40年超の築古戸建て投資はありなのか？」の記事にも書きましたが、利回りの良い物件は仲良くなった仲介業者からの紹介でした。
そのため、仲介業者とは「今見に行っている物件」だけではなく、今後も永く付き合うものと考えていくと良いです。
指値のコツ4：すぐに買いたいわけではない、と伝える
仲介業者と永く付き合うと考えると、すぐに購入しなければならない理由はないので、売主さんの気が変わった時に連絡してほしい、と伝えておくのです。
すると、半年後や1年後、忘れていた頃に連絡があった、ということも多いです。
この記事を執筆している現在、「売主さんの気持ちが変わったら真っ先に連絡しますね」と私が言われている物件は5つぐらいあります。
それぐらい期間的に余裕を持って取り組むといいですね。
仲介業者は指値を嫌がる？
「指値をすると仲介業者が嫌がって罵倒される気がして、なかなか言い出せません…」という方もいるのではないでしょうか。
その気持ち、とてもわかります。
でも私の経験上、今まで指値を嫌がった業者さんはいませんでした。
「言ってみるだけはタダですから」と快く交渉してくれた方が多かったですね。
仲介業者もノルマはあるし仕事としてやっているので、1%でも売買できる可能性があるなら交渉してくれるんじゃないかと思っています。
指値以上に仲介業者が嫌がること
指値以上に、仲介業者が嫌がることがあるんじゃないかと思います。
それは「今回は見送ります」と言うこと。
なぜなら、売れるかもと思って時間を使ったのに「見送る」ということは売買できる可能性は0%ということ。
時間が無駄だった、ということですよね。
なので「この価格だったら買いたいです」と言ってくれた方が、仲介業者としては助かるはずなんです。
繰り返しになりますが、人気のない物件であれば指値は通りやすいですから、1年以上売れ残っている物件は嫌がらないはずです。
というのも、1年間紹介してきて売り出し価格で売れてないのであれば、やっぱり安くないと売れないと心の中では思っているから。
だからこそ、仲介業者のためを考えてみても、指値で「この値段だったら買います」と言う方がいいです。
まとめ
いかがでしたか？
本記事では「指値で不動産はどれぐらい安くなる？失敗しない指値の入れ方のコツは？」と言うことでお伝えいたしました。
- 指値で不動産は半額ぐらいまでになるのか？
- 指値の入れ方のコツは？
- 仲介業者は指値を嫌がるのか？
ということが伝わったのなら幸いです！
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