築40年超の築古戸建て投資はありなのか？利回りや出口戦略まで

こんにちは！ジェネッツの吉田です。

本記事では「築40年超の築古戸建て投資はありなのか？利回りや出口戦略まで」と言うことでお伝えします。

築40年超の築古戸建て投資はいいよと聞いたことがあるけど、実際本当にいいの…？と言うことが気になりますよね。

なので。

• 築40年超の築古戸建て投資に対する私の結論
• 築40年超の築古戸建て投資の実際の利回り
• 築40年超の築古戸建て投資の出口戦略に対する私の考え

ということをお伝えしていきます！

築40年超の築古戸建て投資はありなのか？失敗しない戦略は？

まず私なりの結論を言うと、築40年超の築古戸建て投資は「あり」です。

なぜかと言えば、以下の4つの理由があるからです。

1. 小資本で不動産投資に参入できる
2. 購入〜客付けまでの一連の経験ができる
3. 問題点が炙り出される
4. 利回りが高い

それぞれの理由を詳しくみていきましょう！

築40年超の築古戸建て投資がありな理由1：小資本で不動産投資に参入できる

不動産投資は「投資」という割に、結構労働力が必要です。

なので不動産投資というより、不動産「事業」と言った方が正確かと思っています。

で、事業だと認識するとめちゃめちゃ重要になってくるのが、「小資本で参入してみる」ということ。

「小資本で参入してみる」って、本当に本当に重要！！！

私も個人事業主から合わせると事業をしているのは10年ほどですが、それまでに何種類もの事業に参入しては撤退しています。

自分に合う事業は始めなきゃ分からないし、でも最初からお金をかけて参入してしまうと合わないと分かった時に撤退ができない。

だからこそ、最初からお金をかけるのはNGなんです。

そういった意味では、築40年超の築古戸建て投資は、不動産投資事業として一番小資本で参入できる点でおすすめです。

築40年超の築古戸建て投資がありな理由2：購入〜客付けまでの一連の経験ができる

まず事業をするにあたり、経験は何よりも財産になります。

不動産に関しても、本を読むことはもちろん大事ですが、それだけで成功できるなら苦労しませんよね。

だからこそ、購入〜客付けの一連の経験を小資本でできるのはとても財産になるんです。

不動産事業を始めてみると、本には書いてないことっていっぱいあります。

まずはその「経験」をできるだけお金をかけずに得ることを優先させましょう。

築40年超の築古戸建て投資がありな理由3：物件の問題点が炙り出される

築古ということは、逆に言えば、すでに戸建て物件のありとあらゆる問題点が炙り出されている状態。

であれば、その問題点に対処できる経験ができたのなら、不動産を取得した以上に大きな財産になることは間違い無いですよね。

新築に投資するって気持ち的には一番楽かもしれないですが、問題解決能力はそれほど身に付かない印象。

（新築投資をまだやったことがないので、あくまで印象です。。）

だからこそ、お金をかけずに問題解決の経験を優先すると後々ですごくいい財産になっているかなと思います。

築40年超の築古戸建て投資がありな理由4：利回りが高い

築古なので、当然ながら安く購入できますよね。

安く購入できるということは、一般的な不動産投資より利回りが大きい。

後で私の物件の数値もお伝えしますが、利回り20%以上という数値も夢ではないです。

築40年超の戸建ての実際の利回りはどうなの？

築古戸建て投資をしたいと思っている方の一番の理由は「利回りの良さ」ですよね。

でも「本当に利回りいいの？」ということは疑問になるはず。

そこで、私のある物件の実際の利回りを紹介します。

私の築40年超の戸建ての利回りを晒します

こちらの物件が、私が所有する築40年超の戸建てです。

スペックは以下の通り。

• 場所：静岡県伊東市
• 築年数：築48年
• 延床面積：64平米
• 駐車場：あり

この物件は、別の戸建てのリフォームをお願いした業者さんから紹介していただいた物件。

不動産投資事業って、人と人との繋がりがとても重要な事業なので、できるだけ多くの方と繋がれるのがとてもメリットになりますね。

ちょっと脱線しましたが、この物件にかかった費用は以下の通りです。

• 購入価格：1,500,000円
• 仲介手数料や登記手数料など：100,260円
• 不動産取得税：48,900円
• リフォーム代：169,125円
• 保険：39,300円
• その他：75,000円

丁寧に使われていた物件なので、リフォーム代が大幅に削減できている点が良かったかなと。

ちなみに大きくリフォームした部分は以下の3つ。

• 畳の表替え（6畳の部屋を2部屋）
• トイレの壁の補修
• 洗面所の床の補修

通常の築古物件であれば、リフォーム代は50万円〜70万円程度は見ておいたほうがいいかなと思います。

そして気になる家賃と利回り。

• 家賃：39,000円
• 実利回り：24.2%

という感じです。

リフォーム代50万円程度かかったら、利回りは20%前後でしたね。

色々なブログを見ていると、築古戸建ての利回りが30%を超えている人もいるので、そこそこな数値ぐらいかと思います。

でもそれ以上に、購入〜客付け、管理会社へのお願いなどの経験が積めたことがとても大きいなと感じています。

築40年超の築古戸建て投資の出口はどうする？

不動産投資事業をやっていると、出口戦略も気になるところです。

でも正直なところを言うと、私は現時点で出口を考えていないんです。

理論的には何十年の家でも売れることは売れます。

実利回りが20%を超えていれば5年で回収できますよね。

回収できた時点で考えればいいし、再建築可能なら立て替えて新築物件として貸し出してもいいなと思ったりします。

出口戦略を考えていない一方で、私が物件を買う基準として一つ儲けているのは「自分で住んでもいいなと思える物件」を買うこと。

回収した後はセカンドハウスとして住んでもいいし、半額程度で売ってもいいし。

そんな感じで気楽に考えています。

不動産投資の出口戦略を考える意味は？

そもそも出口を考えなきゃいけない理由は？と考えてみると、出口まで考える必要があるのは現金を回収して次の投資を加速させる意味合いが大きいから。

そのため、不動産事業を加速させることに意味を持てなければ、出口を考える必要もないかな、というのが私の考えですね。

私自身、メインの事業は他に持っていて、メインの事業で得た利益を運用するために不動産事業を並行してやる、という位置付けなので、特に不動産事業を加速させる必要がないんです。

出口を考えると資産価値のある物件しか買えなくなる

出口を考えるとそこそこ資産価値のある物件しか買えなくなり、ハードルが上がるかな、というのが印象。

私は資産を持ちたいんじゃなくお金を持ってきてくれるキャッシュフローシステムを買うイメージを持っているので、永遠にキャッシュフローを持ってきてくれるなら出口はなくてもいいなと思っているんです。

しかし一方で、出口を決めることができていないリスクもあるなと感じてもいます。

利回りがいいからと言って築古だけに投資するのは目に見えないリスクもあるかも、というか確実にあるはず。

そのため、今後は資産価値のある不動産も買っていくことも視野に入れていますね。

まとめ

いかがでしたか？

本記事では「築40年超の築古戸建て投資はありなのか？利回りや出口戦略まで」と言うことでお伝えしました。

• 築40年超の築古戸建て投資に対する私の結論
• 築40年超の築古戸建て投資の実際の利回り
• 築40年超の築古戸建て投資の出口戦略に対する私の考え

ということが伝わったのなら幸いです！